A NOVA LEI DO INQUILINATO E O MAU PAGADOR!

“Amanhã pode acontecer tudo, inclusive nada!”. Trecho da música composta por Accioly Neto, recém evidenciada na voz do discípulo de Luiz Gonzaga, o cantor Santana.

Mas o Mercado Imobiliário poderá ferver!

Isso. Com a entrada em vigor da nova Lei do Inquilinato (Lei n° 12.112/09) já a partir do próximo dia 25, teremos mudanças profundas nas relações entre proprietário, imobiliárias e locadores. É que a nova Lei vem recheada de medidas em benefício do locador, para dar mais segurança ao patrimônio ao tempo em que acelerará os procedimentos de despejo e melhorará o papel do fiador. A maioria das mudanças valerá tanto para os imóveis residenciais como para os não-residenciais.

A Lei n° 12.112/09 modifica vários pontos da Lei n° 8.245/91, a antiga lei do inquilinato.

Num País onde as Leis e o Sistema estavam acostumados sempre a proteger o mau pagador, o inadimplente, ou no popular, o caloteiro, a nova Lei do Inquilinato cai como uma ducha de água fria em dia de muito frio na cabeça dessas pessoas. Para o bom pagador pouco muda, já que está acostumado a andar na linha. Mas cria certa pressão para que continue assim.

Os operadores do mercado já estão meio que apavorados, pois se cria uma expectativa de que haverá uma diminuição na procura e como conseqüência, a queda nos preços locatícios. Ai o bom pagador será beneficiado.

E porque tudo isso?

Entre as principais mudanças, para explicar melhor o que tentamos dizer, estão as seguintes questões:

- facilidade no processo de despejo, seja imóvel residencial ou comercial, que passará a se valer de um rito sumário;

- agora em caso de não renovação, o inquilino terá que desocupar o imóvel em 30 dias;

- com apenas um mandato judicial, em processo de despejo, o inquilino estará definitivamente avisado da obrigação de desocupar o imóvel (anteriormente o rito se arrastava por mais de um ano, em razão da necessidade de vários mandatos e diligências;

- desoneração da fiança. A nova lei prevê que o fiador poderá desistir no curso do contrato comunicando sua intenção às partes com a antecedência de 120 dias, ficando o inquilino obrigado a substituí-lo. Se não o fizer, o contrato será transformado em locação sem fiança, que reduz o prazo de desocupação em caso de mandato judicial para 15 dias,

- como já acontece em algumas relações de consumo, o novo contrato agora irá prever uma multa rescisória equivalente e proporcional aos meses vincendos. Antes a multa era integral.

- o inquilino não poderá ficar devedor duas vezes a cada 12 meses;

Quando a Lei ainda era projeto, ano passado, a idéia provocava somente euforia para os proprietários e imobiliárias ou corretoras. Todavia, o mercado trabalha com um dos pilares primários da economia: a lei da procura e da oferta. E como nos ensina a ciência, para toda ação, há uma reação. E é essa reação que vem se desenhando hoje que está deixando alguns “operadores” do mercado de cabelo em pé.

De imediato uma das reações esperadas será uma diminuição na procura, em face da maior responsabilidade que será assumida pelo locatário. De fato equivocadamente alguns se escondiam atrás da figura do fiador para tomarem posse do imóvel alheio e não pagarem apostando na impunidade.

Ainda, nós sabemos que os imóveis para aluguéis existente no mercado nesses dias vêm enfrentando uma concorrência muito forte que é a facilidade com que a CAIXA vem oferecendo para o acesso ao financiamento da Casa Própria. Seja através do Programa Minha Casa Minha Vida, na Carta de Crédito FGTS ou através da Carteira do SBPE, a procura pela realização do sonho de ter o seu cantinho para morar tem feito muita gente, mesmo na faixa de 01 a 03 salários mínimos, encherem os balcões da CAIXA em busca do financiamento habitacional.

Já o mercado de imóvel comercial não enfrenta essa concorrência, assim como dos imóveis para veraneio, todavia, poderão ser afetados por tabela e por outras razões.

Uma das questões que atinge os imóveis comerciais dizia respeito à possibilidade das empresas buscarem na justiça ma indenização à título de lucro cessante, pela perda do “ponto”, pela falta de acordo e pela não renovação do contrato. Respeitando-se os novos prazos legais, a falta de acordo e o interesse do proprietário do imóvel, os empresários que não tem imóvel próprio se sentirão inseguros em relação aos seus investimentos, já que o contrato poderá ser facilmente objeto de distrato agora sem brecha para indenização.

Claro que aparecerão outros para emitirem sua opinião em contrário e eu respeito os pontos de vistas divergentes, mas reservo-me o espaço para lançar o tema, pois apesar do longo período em que o projeto tramitou até se transformar em lei ter sido um tempo razoável, a população (na sua maioria) não está “antenada” ou não está nem aí para o que vem pela frente.

E dia 25 já é a próxima segunda-feira. Vale para antigos e novos contratos. E sabemos que a grande parcela da população ainda vive da locação (proprietários e inquilinos).

Por tudo isso é importante destacar também que a Lei tem os seus fundamentos lógicos, pois como nós sabemos essa grande parcela de proprietários de imóveis, principalmente os residenciais, é formada de pessoas que fizeram disso um meio de sobrevivência, garantindo ou complementando sua renda de aposentadoria.

Há quem garanta que em médio prazo outra reação será o surgimento de mais outros tantos imóveis disponibilizados para locação, diante da certeza da liquidez e da nova relação comercial estabelecida, afastando os maus pagadores ou os que agem em má fé. E há ainda quem diga que o mercado presenciará contratos sem fiador, pela certeza do recebimento e pelo cerco objetivado pela nova Lei.

Bom, mas não haverá mudanças nos meios de ajustes dos valores. As regras permanecem as mesmas.

E como tudo na vida a gente se acostuma, se acomoda, com o mercado não será diferente, pois a maior preocupação dos legisladores foi promover um equilíbrio nessa relação, até então mais favorável para quem não pagava, pagava com elevado atraso ou agia com má fé.

A grande interrogação que fica no momento será até onde vai à criatividade do ser humano, daquele contumaz devedor, que já a partir de agora estará debruçado em cima de “fórmulas” para driblar o novo ordenamento jurídico estabelecido.

Ao Governo e a própria CAIXA o mercado talvez abra um novo filão para agir e incrementar: o de imóvel comercial, pois o outro ela já cuida tão bem e o mercado se encarregará do resto. Não que isso não vinha acontecendo, mas estima-se que esse item será objeto de preocupação doravante pelos empresários (de qualquer porte), diante da possibilidade de retomada do imóvel, mesmo que imotivada. Se você tem o imóvel residencial solicitado de volta ou tomado, você querendo hoje num instante vai "arrumar" um cantinho para passar uns dias enquanto consegue outro. Agora vá dizer isso a um empresário, detentor de um acervo de móveis e equipamentos que o deixe num cantinho até conseguir algo novo...

Não tenho essa estatística ainda, mas como bons observadores perceberam que a grande maioria das pequenas e médias empresas não dispõe de local próprio, e o que dizer do micro e do comércio ainda informal? Aqui a insegurança será ainda mais presente.

Faço essas observações sem adentrar em aspectos meramente jurídicos apesar de ter também essa minha formação, mas procurei me ater ao campo da economia e da experiência no mercado e em gestão pública.

Mas o assunto é palpitante e poderá e deverá ser objeto de debates com os operadores jurídicos que militam nos contratos em espécie e com os agentes do mercado imobiliário, face o seu alcance. Debates esses em certo ponto tardio, pois segunda-feira está por vir.